GwG für Immobilienberater: Unterstellung und Ausnahmen
Wer für Dritte bei Kauf und Verkauf von Grundstücken mitwirkt, kann seit dem 1.10.2026 als Beraterin oder Berater dem Geldwäschereigesetz unterstehen. Dieser Ratgeber fasst die einschlägigen Absätze zusammen – Software, keine Rechtsberatung.
Frist für bereits Tätige
- Noch keine SRO-/FINMA-Aufsicht: Gesuch empfohlen bis 30.11.2026.
- Bereits als Finanzintermediär angeschlossen oder beaufsichtigt: Mitteilung an die bisherige Aufsicht, empfohlen bis 30.11.2026.
Fristdetails und Rechtsgrundlage
Amtlicher Wortlaut: Gesuch „bis zum 1. Dezember 2026“ (Übergangsbestimmung Abs. 1), Mitteilung „bis am 1. Dezember 2026“ (Abs. 2). Empfohlen: Gesuch oder Mitteilung bis spätestens 30.11.2026. Ob der 1.12.2026 selbst noch reicht, ist wegen der französischen Fassung („avant le 1er décembre 2026“) unklar – bitte Fachperson/SRO prüfen. Nur im Gesuchsfall gilt bis zum Entscheid der SRO über das Gesuch: nur bestehende Geschäftsbeziehungen weiterführen (Übergangsbestimmung Abs. 1).
Stand 15.10.2026. Rechtsquellen: GwG, SR 955.0 (Art. 2 Abs. 3bis, 4ter) und GwV-Änderung, AS 2026 364 (Art. 12d, 12e, 12f). Software, keine Rechtsberatung.
Auf einen Blick
- Tatbestand: Mitwirkung bei finanziellen Transaktionen im Zusammenhang mit Kauf und Verkauf von Grundstücken (Art. 2 Abs. 3bis Bst. a GwG).
- Mitwirkung = Beratung, die kausal zum Rechtsvorgang beiträgt (Art. 12d GwV).
- Unterstellung ab Willenserklärung beider Parteien zum Kaufvertrag, soweit keine Ausnahme (Art. 12e Abs. 3 GwV).
- Auch wirtschaftlich gleichwirkende Geschäfte und entgeltliche Nutzniessung/Baurecht (Art. 12e Abs. 2 GwV).
- Ausnahmen u. a. Familien-/Erbrecht, Kaufpreis ausschliesslich über Banken unter 5 Mio. Franken, selbst bewohnte Wohnliegenschaft (Art. 2 Abs. 4ter GwG).
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1. Tatbestand Grundstück
Art. 2 Abs. 3bis GwG:
„Als Beraterinnen und Berater gelten natürliche und juristische Personen, die für Dritte berufsmässig bei finanziellen Transaktionen einschliesslich der Mittelbeschaffung im Zusammenhang mit folgenden konkreten Rechtsvorgängen mitwirken:
a. Kauf und Verkauf von Grundstücken; …“
Art. 12e Abs. 1 und 2 GwV:
„1 Unter Artikel 2 Absatz 3bis Buchstabe a GwG fallen der Kauf und Verkauf eines Grundstücks nach Artikel 655 Absatz 2 des Zivilgesetzbuches.
2 Unter Artikel 2 Absatz 3bis Buchstabe a GwG fallen überdies:
a. die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie ein Kauf oder Verkauf wirken;
b. die Belastung eines Grundstückes mit einer Nutzniessung oder einem Baurecht, wenn dafür ein Entgelt entrichtet wird.“
2. Mitwirkung und Zeitpunkt
Art. 12d GwV:
„Die Mitwirkung nach Artikel 2 Absatz 3bis GwG umfasst die Beratung, die kausal zu einem Rechtsvorgang im Zusammenhang mit einer finanziellen Transaktion nach Artikel 2 Absatz 3bis Buchstaben a–e GwG beiträgt.“
Art. 12e Abs. 3 GwV:
„Die Tätigkeit der Beraterinnen und Berater im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf eines Grundstücks wird unterstellt, sobald beide Parteien ihren Willen zum Abschluss des Kaufvertrags erklärt haben, und keine Ausnahme nach Artikel 2 Absatz 4ter GwG vorliegt.“
Reine Maklerleistung ohne kausalen Beitrag zur finanziellen Transaktion: unklar – bitte Fachperson/SRO prüfen. Der Selbstcheck fragt die Mitwirkung und die Kausalität getrennt ab.
3. Ausnahmen
Art. 2 Abs. 4ter GwG nimmt unter anderem aus:
„a. Transaktionen im Zusammenhang mit Grundstücken und Rechtseinheiten infolge Familien-, Ehe- und Ehegüterrecht, Erbrecht oder Schenkung oder bei denen sich untereinander verbundene Personen gemäss Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a FINIG gegenüberstehen;
b. Übertragungen von Grundstücken und Rechtseinheiten mit einem Wert unter fünf Millionen Franken, soweit der Kaufpreis ausschliesslich über dem Gesetz unterstellte Banken oder andere Finanzintermediäre geleistet und empfangen wird;
c. Kauf von selbst bewohnten Wohnliegenschaften in der Schweiz oder Kauf von Wohnliegenschaften, die in der Schweiz als Ersatzliegenschaft im Sinne von Artikel 12 Absatz 3 Buchstabe e des Steuerharmonisierungsgesetzes vom 14. Dezember 1990 dienen; …“
Ob Ihre Mandate unter eine dieser Ausnahmen fallen, prüfen Sie am Einzelfall – unklar – bitte Fachperson/SRO prüfen.
4. Berufsmässigkeit
Die Beratung gilt als berufsmässig, wenn sie eine selbstständige, auf dauernden Erwerb gerichtete wirtschaftliche Tätigkeit darstellt (Art. 12f Abs. 1 GwV). Sie gilt in jedem Fall als berufsmässig, wenn Sie einen der Schwellenwerte von Art. 12f Abs. 1 Bst. a–d GwV erreichen (u. a. Bruttoerlös über 50 000 Franken, mehr als 20 Kundinnen oder Kunden bzw. Rechtsvorgänge). Details und Schwellen: Ratgeber SRO-Frist.
5. Häufige Fragen
Wann untersteht die Beratung beim Grundstückskauf dem GwG?
Wenn Sie für Dritte berufsmässig bei finanziellen Transaktionen einschliesslich der Mittelbeschaffung im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Grundstücken mitwirken (Art. 2 Abs. 3bis Bst. a GwG) und die Mitwirkung kausal zum Rechtsvorgang beiträgt (Art. 12d GwV).
Ab wann gilt die Tätigkeit als unterstellt?
Sobald beide Parteien ihren Willen zum Abschluss des Kaufvertrags erklärt haben und keine Ausnahme nach Art. 2 Abs. 4ter GwG vorliegt (Art. 12e Abs. 3 GwV).
Welche Ausnahmen gibt es beim Grundstück?
Unter anderem Transaktionen infolge Familien-, Ehe-, Erbrecht oder Schenkung; Übertragungen unter fünf Millionen Franken mit Kaufpreis ausschliesslich über Banken oder andere Finanzintermediäre; Kauf selbst bewohnter Wohnliegenschaften in der Schweiz (Art. 2 Abs. 4ter Bst. a–c GwG).
6. Quellen
Gratis prüfen: Bin ich unterstellt?
Weiterlesen: SRO-Anschluss · GwG für Domizilgeber · Ratgeber SRO-Frist